『壹』 8.5亿元！产业园区首例公募REITs破冰，为什么是东湖高新
9月21日，武汉东湖高新集团股份有限公司发布第九届董事会第五次会议决议公告，审议通过了《关于武汉软件新城1.1期项目申请基础设施公募REITs的议案》。初步募集规模约8.5亿元，项目位于武汉市东湖新技术开发区花城大道9号 ，为东湖高新聚焦于软件和信息服务行业所打造的全产业链主题园区。公募基金管理人、ABS管理人分别为平安基金和平安证券。
自此，国内首例产业园区公募REITs方案公布。东湖高新成为国内产业地产行业首个公开披露园区资产公募REITs方案的企业。
业内人士认为，由于疫情叠加“三道红线”的制约，导致产业园区盈利压力倍增。REITs可以为基础设施项目提供更低的财务成本，提升产业园区的流动性，也可以促进产业地产商的融资和投资活动。东湖高新筛选出优质产业园项目进行REITs试点，可以加快盘活园区运营板块现有存量资产，为后续其他产业园区盈利模式提供了参考。
8月7日，国家发改委办公厅印发《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金试点项目申报工作的通知》。8月18日，国家发展改革委发布政策解读，进一步明确了基础设施试点的地区和行业范围，以及项目需要满足的基本条件。从地区看，鼓励国家重大战略、国家级新区等重点区域项目开展试点。从行业看，优先支持基础设施补短板、新型基础设施、产业园区等领域项目。
因高科技产业园区、特色产业园区等园区资产是本次基础设施REITs 的重要底层资产之一。通知下发之后，产业园区成为市场讨论的焦点。
有声音认为，产业园区再次被公募REITs点名鼓励，有望借助REITs让资产“活”起来。还有声音称，由资产权属、现金流、盈利、运营年限等构成的进入门槛，也考验着产业园区的运营质量。
从东湖高新此次选取的武汉软件新城1.1期产业园项目这个标的资产来看，该项目2012年起步，当时计划在花山打造中部地区最大规模、最具国际化特征的IT服务基地、高新技术研发基地和创新创意产业集聚区。经过8年的发展，已建成项目面积超过100万平方米，签约企业110余家，入园员工超过12000人，处于基本满租的情况，属于东湖高新的标志性项目。
东湖高新在公告中提到，作为在产业园基础设施投资运营领域布局多年的湖北省本土上市公司，是将基础设施公募REITs作为非常重要的“战略资本工具”，一方面盘活存量产业园资产，提前收回投资资金，提高投资收益率。一方面后期通过扩募机制向基础设施公募REITs平台持续注入资产，搭建资产运作通道，进一步创新投融资机制，为产业园基础设施建设拓宽资金募集渠道，加快向轻重并举业务模式转型。
对于首批项目发行公募REITs的回收资金，东湖高新表示拟投项目所涉行业包括大健康、大数据、智能制造等产业，有利于公司加快优质产业园开发建设，进一步提升竞争力。
某房企高管表示，从项目自身看，要求权属清晰、明确、可转让，投资回报良好，进入稳定运营阶段。此次REITs重启仍属于探索阶段，不可能大规模推开，也不太可能为众多产业地产项目获得入场券，从背景看，东湖高新还是个案。
但无论怎样，REITs这个常年占据“热搜榜”的话题终于不在空中飘了。
9月4日，上交所和深交所同时发布《公开募集基础设施证券投资基金业务办法》的征求意见稿；9月10日，发改委发布《关于做好第一批基础设施REITs试点项目申报工作的通知》。
这意味着基础设施领域公募REITs产品即将问世。
有机构预测，如果参照美国公募REITs市场规模及GDP规模占比推算，中国公募REITs市场规模未来可达到6万亿元。
通过公募REITs，产业园区可以跟市场投资者合作，借助资本力量扩大资产管理规模，还可以向服务平台转变，改变以往单纯的“收租子”模式，以园区为载体打造产业链条，以运营服务获取增值收益。
在东湖高新开展公募REITs申报的背后，一直有平安集团加持。7月初，东湖高新就与平安基金就推动东湖高新产业园基础设施公募REITs开展战略合作，力争通过资产证券化探索产业园区开发运营模式新赛道。
此外，东湖高新还表示，未来三年将积极在长三角经济圈上海、杭州等核心城市开辟第二战场，通过地产基金的方式择机参与城市更新项目，采用资本运作手段，充分发挥集团园区运营能力，实现产业地产资产证券化标杆示范项目落地，加快园区资产由重转轻。
“从REITs的角度来说，全国2万多个园区，不可能这么多资产都被市场接受，一定是优质资产，优质产业园区作为标的才有希望。反向这也会倒逼园区运营更加精细化。”前述业内人士说。