冯仑卖掉上市公司

『壹』 冯仑：跟着起哄买房就可以赚钱的时代结束了

文｜冯仑（微信公众号：冯仑风马牛）

所以，我和大家介绍一下目前的行业情况。 中国经济经历了 40 年的快速成长后，从整体来看，可以说是已经基本解决了住房问题。 为什么这么说？1978 年的时候，城镇人均住房面积是 1.8 平米，当时的人口是 8 亿多。现在人口增加到 13 亿，城镇人均住房面积为 39 平米，超过了日本的人均住房面积了。这是很大的进步。特别是过去 20 年，快速地城镇化，快速地建设住宅，很多房子增值，很多人靠房子赚了钱。

但是在未来，从经济规律来看，住宅市场要慢下来，进入到非住宅的阶段，我们叫做「后开发时代」，住宅不再成为我们日常生活中的一个主要的词汇。为什么会有这样的转变？有五个因素发生了变化。

第一，中国的人均 GDP 已经将近 1 万美金。 全世界经济成长的规律是人均 GDP 达到 8 千美金以后，新房的供应量会越来越少，主要是二手房了。比如说到纽约去推新盘，一个楼盘卖 3 年都没有卖完，这是很正常的。纽约每天交易大量的二手房，但新房的增量非常慢。欧洲也是这样。经济越成长，新房的供应量比例越少，交易的速度也越慢，这个是规律。

现在很多城市，像北京、上海，新房和二手房的交易比早就超过了 1 比 1，北京卖掉 5 套二手房才有一套新房成交，这就是人均 GDP 超过 8 千美金以后的状态。

第二，人口增量。 在人均 GDP 超过 8 千美金之前，所有城市的人口都是增加的，北京、上海每年增加四五十万人。一个城市每年增加四五十万人，20 年要增加多少人？于是新房就有市场。现在所有城市的人口增速都在下降。北京去年减少了几十万人。当一个城市的人口增速放缓，甚至是增量变成 0，或者是负增长的时候，新房的需求就会很小。

第三，城市发展的空间结构。 过去为什么有的地方房价涨得快，因为地铁通过去了，因为附近小区拆建，盖商场了。现在这种基础设施、空间结构都定了，该修的地铁、该拆的房都好了，快速上涨的机会就少了。比如以前莘庄没有通地铁，房价是 1 万，通了地铁就 3 万，现在不可能再涨了，已经通了地铁，不可能再修一条。城市大的空间结构、基础设施、旧城改造做完以后，新房的价值增量会减缓，这是正常的。

第四，经济成长 。如果一个城市的经济在增长，就业率在提高，个人收入、工资在增加，那么房屋改善的需求就很大。大家都想要改善，会给新房市场提供一些活力。如果说就业率在缓慢下降，失业率在增高，个人收入的增速在下降，新房也不可能有很大的支撑力。在经济周期上行的时候，住宅价格是上涨的。在经济周期相对下行的时候，个人口袋越来越浅的时候，新房市场缺乏支撑力。

第五，心理预期。 金融政策带来的心理预期，比如遗产税，如果你给子女买了房子，交的税比房子可能带来的增值还多，你会买房给子女吗？还有一个是房产税，现在的方向是清楚的，征收的法律、规范、细节没有完善。如果开始征收了呢？

未来，如果前四个因素不支持上涨了，你想拿到房子以后给子女就成为了负担，这就会有新的预期。 而汇率、宏观经济等的改变，也会影响大家当下买不买的决策。总体来说，如果税收高、利息高、人民币走弱的情况下，大家买房的预期会差一点。反过来，如果税收越来越低，利息越来越低，同时人民币越来越坚挺，我们买房的预期就会增加，因为我们口袋的财富在增加。

这五个因素是决定住宅市场在未来是成长、转型还是停下来的因素。

从我个人的判断来说，我们总体是进入到了特别重要的转折，住宅快速开发、销售的时代结束了，也就是说「开发时代」结束了，开始进入到「后开发时代」。「开发时代」就是快速建住房，卖住房，大家买住房，投资住房，城镇化，是这样一个时代。

所以，我们判断从 2016 年以后，中国整个的住宅的市场进入到相对稳定，而且增量市场会趋缓的时代。在很多城市，房价持续上涨的这五个因素，至少有三四个已经没有力量了，也就是说房价必须稳在那，这个是一个基本判断。

当然，「开发时代」结束了，不等于我们不能买房。 比如说，现在有的发达国家人均 GDP 6 万美金，他们也有人做住宅，只不过都是在四线以下的城市做。而中国过去 20 年里，做住宅的公司都是以一线为主，所以今后要从一线退到三四线。一线城市没人理你了，城市完成了住宅的开发使命以后经济转型了。

也有人问，买房能不能有钱赚？ 很简单，交易要容易，转手要快，中间环节要少，税收要少。签一个字就可以买卖，房子交易的速度就会越来越快，交易越来越容易，佣金也少，利息也低，大家都愿意买卖，房价才可以上去，就能赚钱。 如果我们有一个制度让交易不容易，中间的环节越来越复杂，税收越来越高，那么政策的目的就是让房价不要涨。在这种情况下，靠买房子就不太容易能赚到钱。

从 1999 年以来，我们住房的制度也是影响住宅市场的一个很重要的因素。这个制度是什么？我们知道，全世界解决住房问题的制度，有三个可供参考的模式。

一开始，我们参考美国的制度，从 1999 年到 2009 年这 10 年，所有的住宅随意买卖。 去掉了福利分房制度以后很自由，随便买卖。那一段时间大家交易得很快，而且通过自由买卖，市场进入也是很方便，土地是通过划拨的方式拿到。

到了后来，从 2009 年到 2014、2015 年，我们采用类似于新加坡的制度， 新加坡是 80% 由政府来管，确保你有一套住房，但是都是 50 到 80 平米的。交给市场的部分只有 20%。 新加坡不到 600 万人，但是政府建了 100 万套住宅。新加坡政府用低价、小户型的方式来提供保障。我们国家提出了一些保障的措施，保障房，小户型，公租房等等，也是参考了这个办法。

今天来看，新加坡是很成功的，新加坡现在人均 GDP 6.5 万美金，亚洲第一。老百姓安居乐业，因为政府在过去 54 年里面做了 100 万套住宅，每一个人家里都有房子，而且很便宜。

从 2014、2015 年以来，我们的住宅的制度进入到了一个新的阶段。随着基本的住房解决了以后，现在更强调保障性，福利性，甚至是公益，要抑制投资性，中央就提出来「房住不炒」，这个是类似于德国的模式。

德国 50% 到 60% 都是租房的，剩下的人大概一辈子买一次房，你要通过买房来套利可能坐牢，所以他们的房价很稳。 我们现在又开始借鉴德国的一些做法，把房地产的住的属性、公共福利的属性，以及基本的安居乐业的属性变成第一属性，而投资属性、增值的属性变成了次要甚至是要忽略的属性。 这样一来房价就很难再有上升的空间了。

而且，今后大家交易的过程会越来越复杂，交易中间获得的利益会被政策去掉一大块。比如你 1 万买，5 万卖，这个 4 万你不一定都可以拿到。这个就是「房住不炒」的政策走向，未来对交易资格身份的认定很严格，房屋交易的中间环节会设置很多的审查，交易过程中产生的利益有一个恰当的分配，你会得一点，但是还有其他方面也会分享，这个就是未来的趋势。

以上这两件事情，一个是决定住宅市场在未来是成长、转型还是停下来的五个因素，一个是国家解决住宅问题时可以选择的三种模式。这两件事情重叠到一起，可以看出： 现在新房的增速在减缓，价格稳中有降，未来交易会越来越复杂，交易的速度会减缓，交易的中间的利益会要重新分配。 所以说，未来我们将会进入这样一个持续的阶段，会有类似于德国和新加坡那样的获得住宅的基本制度，同时市场上还会留一部分让大家去交易，但这个不是作为未来住宅市场的主流了。

也就是说，以前我们跟着起哄买房就可以赚钱的时代结束了。 并不是任何时候进场去买都可以赚钱，也不是任何人赚了一点钱拿来买房就可以赚钱，买房这个事情越来越专业了。

主编｜王滔 编审｜陈润江 顾问｜王淑琪

『贰』 范日旭的个人生平

28年前，从朋友手中一共借来2万元，长春缝纫机厂工人范日旭开了一个小饭馆，从此开创自己的“江湖”。随后，他下广州，闯海南，卖别墅，发债券，盖“亚洲最大的体育场”。巅峰时期，范日旭坐拥吉林轻工、北方五环、厦门国泰3家上市公司及圈内知名的泛亚信托公司，在资本市场上呼风唤雨。
2006年，正在谋划成立银通证券的范日旭，在最后一个关头马失前蹄。2007年10月，在北京北部的一个别墅内，自认“已摆平相关事宜而主动回国”的范日旭被吉林警方带回长春。 【他过去低调得几乎未被公众所认识，他像一架隐形飞机，平安起飞，平安降落，雁过无痕】
范日旭被单独羁押在长春市第二看守所。从这里东行10余公里，可到达长春市的平民区二道区。1951年，他出生在这里的一个普通市民家庭，有一兄一妹。
早年的范日旭，初中没毕业就去农村插队。参军退伍后，范日旭进入吉林缝纫机厂，第一个工种是翻砂工。这是工厂里最累的一个工种，范日旭本不至于干这个，但这是他自己要求的，说是要在基层锻炼自己。
离开缝纫机厂时，范日旭向30多个朋友借钱，凑了2万元开了一个小饭馆。多年以后，他多次向手下提橘肢起这段经历。他说，这是他人生中的第一次集资。此后，范日旭还开过录像厅，日夜担心因所放录像涉黄被查。
投资银行家王世渝在海南和范日旭结识，并成为其早期的追随者之一。他回忆说，范日旭掘到的第一桶金是在海南的“房地产”。那时候，海南开发的热潮几乎席卷了那个年代每一个体制之外的人。南下的范日旭，号准了海南的办公热，低价租了一个老太太的民房，一签就是6年，然后出资装修成“办公别墅”，高价转租。期满后，别墅归老太太。依此复制，很多“老太太”乐开了花，范日旭也赚得盆满钵满。
第二桶金，则是1993年的股橡闷份制改革以及之后的企业改制上市。这一期间内，协调自己所认识的各种资源，范日旭先后成立了海南顺丰、海南农租两家注册资本过亿元的股份制公司。
在王世渝眼中，此时的范日旭非常进取，朋友很多。
离开范日旭之后，王世渝还先后担任过万通集团投资部总经理、德隆集团友联金融产品总部总经理，与冯仑、唐万新等资本运作高手共事。2008年，已圆如世成为知名投资专家的王世渝出版了一本名为《曾经德隆》的书。书中忆及范日旭，“可以称之为2006年以前中国资本市场的第一高手。他过去低调得几乎未被公众所认识，他像一架隐形飞机，平安起飞，平安降落，雁过无痕”。 【与昔日录像厅老板担惊受怕的境遇不同，手握股份公司的巨额资金，范日旭开始向一些稀缺资源走近】
上世纪90年代初，范日旭回到长春发展。与昔日录像厅老板担惊受怕的境遇不同，手握股份公司的巨额资金，投资豪客范日旭开始向一些稀缺资源走近。
公开资料显示，范日旭在这一时期至少控制有3家上市公司。1992年7月，吉林省轻工业进出口公司(吉林轻工前身)进行股份制改造，范日旭旗下的海南顺丰联合总公司成为吉林轻工发起人之一，并通过关联公司持有上市公司控制权;1996年3月，范日旭旗下的海南农业租赁股份公司、海南华裕达实业有限公司，通过受让方式取得上市公司厦门国泰第一、第二大股东的地位；1996年7月，范日旭在长春布下的另一枚资本棋子也到了收获期，其旗下的长春长顺体育综合开发公司发起成立了长春北方五环实业股份公司，上市后筹集资金1.42亿元。
此外，范日旭还至少拥有一家信托投资公司。1997年上半年，国有信托公司转制，范日旭入主长春市农行信托公司，此为泛亚信托的前身。1999年，全国进行了一次大规模的信托公司整顿，150多家信托机构锐减为58家，泛亚公司是其中为数不多的民营信托公司之一。
范日旭有着不同于一般人的警觉。上世纪90年代后期，为了不暴露自己的资金意图，范日旭已基本不担任惹人注意的董事长、总经理等职位，且从不在合约上签字，多由手下代劳。因此，其资产布局秘不可闻。
在资本市场上，范日旭还有一个创举，他设立了很多隐秘的“蓄水池”公司。所谓“蓄水池”，是指控制与实际运营公司不相关的公司，用于存放资产，以免实际运行过程中因债权债务被冻结，而损失资产。此外，这类“蓄水池”公司还有在公司上市、重组过程中注入资金的远期任务。 最能成就泛亚系声名的，当属范日旭的旗舰企业――泛亚信托。作为融资平台，泛亚信托为其关联公司发行了大约3.7亿元企业债券;这批债券到期后，已通过重新登记取得信托产品经营资质的泛亚信托，将这些到期未兑付的企业债券转化为信托产品，再次延长了资金链条。
庭审资料披露，正是凭借这些复杂而精巧的资本布局，范日旭在资本市场上斩获颇丰：范日旭收购厦门国泰的壳资源后，其内只有800万元的资产。2000年，通过运作，范日旭成功脱手，得款8700万元;北方五环的壳资源虽没卖出，最终退市，但通过二级市场运作已圈了一笔大钱。此外，通过抵押公司优质资产等方式，损失也转嫁给了放贷银行；吉轻工的壳资源脱手后，为其减负近1亿元债务。 【范日旭希望媒体为他写一本书，写他的奋斗，写他与官员的勾结，也写写他的金融帝国构想】
2003年，范日旭获得了筹建银通证券的批复。信托行业整顿后，泛亚信托的证券业务需分离，或出售，或组建新的证券公司。考虑到泛亚系公司资金紧缺，范日旭的幕僚建议，卖掉证券业务，收缩资本。沉吟半天，一贯以融资、在股票二级市场上扩张为要务的范日旭拒绝了这一提议，安排手下开始了新一场资本征程。
再精巧的财技，在无尽欲望的驱使下，也有用尽之时。
近3年的谈判过后，银通证券重组失败。监管机关清查泛亚信托资产情况，泛亚系原本紧绷的资金链条彻底断裂。范日旭财富积累过程中无法绕过的长春债券之困，终于引爆。2006年年初，出逃美国的范日旭被警方通缉。
《证券市场周刊》记者李德林看到范日旭时，是在2006年底。见面前换了五六次地点，才最终确定了一个小餐厅。身材瘦小、衣着简单的范日旭落座后，李德林很长一段时间不能相信，对方就是股市隐形大鳄、吉林首富范日旭。直到盘问完泛亚系控股的几只股票的走势之后，他才最终确认对方身份。
范日旭希望媒体为他写一本书，写他的奋斗，写他与官员的勾结，也写写他的金融帝国构想。李德林不敢答应，因为任何一个细节无法核实，就会惹上无尽的官司。听到这一回答后，范日旭没有说话，神情落寞。
几天后，范日旭再次在菲律宾马尼拉约见另一家媒体的记者，要求澄清自己与相关部门的误会与争斗。这是他第一次在媒体上亮相，也是最后一次。
2007年10月，在北京北部的一个别墅内，自认“已摆平相关事宜而主动回国”的范日旭被吉林警方带回长春。长春，是范日旭的出生地，是他在资本市场上的发迹地，也成了他在资本市场上的落马地。
至此，曾经“雁过无痕”的这架股市“隐形飞机”宣告失事。