『壹』 8.5億元！產業園區首例公募REITs破冰，為什麼是東湖高新
9月21日，武漢東湖高新集團股份有限公司發布第九屆董事會第五次會議決議公告，審議通過了《關於武漢軟體新城1.1期項目申請基礎設施公募REITs的議案》。初步募集規模約8.5億元，項目位於武漢市東湖新技術開發區花城大道9號 ，為東湖高新聚焦於軟體和信息服務行業所打造的全產業鏈主題園區。公募基金管理人、ABS管理人分別為平安基金和平安證券。
自此，國內首例產業園區公募REITs方案公布。東湖高新成為國內產業地產行業首個公開披露園區資產公募REITs方案的企業。
業內人士認為，由於疫情疊加「三道紅線」的制約，導致產業園區盈利壓力倍增。REITs可以為基礎設施項目提供更低的財務成本，提升產業園區的流動性，也可以促進產業地產商的融資和投資活動。東湖高新篩選出優質產業園項目進行REITs試點，可以加快盤活園區運營板塊現有存量資產，為後續其他產業園區盈利模式提供了參考。
8月7日，國家發改委辦公廳印發《關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金試點項目申報工作的通知》。8月18日，國家發展改革委發布政策解讀，進一步明確了基礎設施試點的地區和行業范圍，以及項目需要滿足的基本條件。從地區看，鼓勵國家重大戰略、國家級新區等重點區域項目開展試點。從行業看，優先支持基礎設施補短板、新型基礎設施、產業園區等領域項目。
因高科技產業園區、特色產業園區等園區資產是本次基礎設施REITs 的重要底層資產之一。通知下發之後，產業園區成為市場討論的焦點。
有聲音認為，產業園區再次被公募REITs點名鼓勵，有望藉助REITs讓資產「活」起來。還有聲音稱，由資產權屬、現金流、盈利、運營年限等構成的進入門檻，也考驗著產業園區的運營質量。
從東湖高新此次選取的武漢軟體新城1.1期產業園項目這個標的資產來看，該項目2012年起步，當時計劃在花山打造中部地區最大規模、最具國際化特徵的IT服務基地、高新技術研發基地和創新創意產業集聚區。經過8年的發展，已建成項目面積超過100萬平方米，簽約企業110餘家，入園員工超過12000人，處於基本滿租的情況，屬於東湖高新的標志性項目。
東湖高新在公告中提到，作為在產業園基礎設施投資運營領域布局多年的湖北省本土上市公司，是將基礎設施公募REITs作為非常重要的「戰略資本工具」，一方面盤活存量產業園資產，提前收回投資資金，提高投資收益率。一方面後期通過擴募機制向基礎設施公募REITs平台持續注入資產，搭建資產運作通道，進一步創新投融資機制，為產業園基礎設施建設拓寬資金募集渠道，加快向輕重並舉業務模式轉型。
對於首批項目發行公募REITs的回收資金，東湖高新表示擬投項目所涉行業包括大健康、大數據、智能製造等產業，有利於公司加快優質產業園開發建設，進一步提升競爭力。
某房企高管表示，從項目自身看，要求權屬清晰、明確、可轉讓，投資回報良好，進入穩定運營階段。此次REITs重啟仍屬於探索階段，不可能大規模推開，也不太可能為眾多產業地產項目獲得入場券，從背景看，東湖高新還是個案。
但無論怎樣，REITs這個常年占據「熱搜榜」的話題終於不在空中飄了。
9月4日，上交所和深交所同時發布《公開募集基礎設施證券投資基金業務辦法》的徵求意見稿；9月10日，發改委發布《關於做好第一批基礎設施REITs試點項目申報工作的通知》。
這意味著基礎設施領域公募REITs產品即將問世。
有機構預測，如果參照美國公募REITs市場規模及GDP規模佔比推算，中國公募REITs市場規模未來可達到6萬億元。
通過公募REITs，產業園區可以跟市場投資者合作，藉助資本力量擴大資產管理規模，還可以向服務平台轉變，改變以往單純的「收租子」模式，以園區為載體打造產業鏈條，以運營服務獲取增值收益。
在東湖高新開展公募REITs申報的背後，一直有平安集團加持。7月初，東湖高新就與平安基金就推動東湖高新產業園基礎設施公募REITs開展戰略合作，力爭通過資產證券化探索產業園區開發運營模式新賽道。
此外，東湖高新還表示，未來三年將積極在長三角經濟圈上海、杭州等核心城市開辟第二戰場，通過地產基金的方式擇機參與城市更新項目，採用資本運作手段，充分發揮集團園區運營能力，實現產業地產資產證券化標桿示範項目落地，加快園區資產由重轉輕。
「從REITs的角度來說，全國2萬多個園區，不可能這么多資產都被市場接受，一定是優質資產，優質產業園區作為標的才有希望。反向這也會倒逼園區運營更加精細化。」前述業內人士說。