馮侖賣掉上市公司

『壹』 馮侖：跟著起鬨買房就可以賺錢的時代結束了

文｜馮侖（微信公眾號：馮侖風馬牛）

所以，我和大家介紹一下目前的行業情況。 中國經濟經歷了 40 年的快速成長後，從整體來看，可以說是已經基本解決了住房問題。 為什麼這么說？1978 年的時候，城鎮人均住房面積是 1.8 平米，當時的人口是 8 億多。現在人口增加到 13 億，城鎮人均住房面積為 39 平米，超過了日本的人均住房面積了。這是很大的進步。特別是過去 20 年，快速地城鎮化，快速地建設住宅，很多房子增值，很多人靠房子賺了錢。

但是在未來，從經濟規律來看，住宅市場要慢下來，進入到非住宅的階段，我們叫做「後開發時代」，住宅不再成為我們日常生活中的一個主要的詞彙。為什麼會有這樣的轉變？有五個因素發生了變化。

第一，中國的人均 GDP 已經將近 1 萬美金。 全世界經濟成長的規律是人均 GDP 達到 8 千美金以後，新房的供應量會越來越少，主要是二手房了。比如說到紐約去推新盤，一個樓盤賣 3 年都沒有賣完，這是很正常的。紐約每天交易大量的二手房，但新房的增量非常慢。歐洲也是這樣。經濟越成長，新房的供應量比例越少，交易的速度也越慢，這個是規律。

現在很多城市，像北京、上海，新房和二手房的交易比早就超過了 1 比 1，北京賣掉 5 套二手房才有一套新房成交，這就是人均 GDP 超過 8 千美金以後的狀態。

第二，人口增量。 在人均 GDP 超過 8 千美金之前，所有城市的人口都是增加的，北京、上海每年增加四五十萬人。一個城市每年增加四五十萬人，20 年要增加多少人？於是新房就有市場。現在所有城市的人口增速都在下降。北京去年減少了幾十萬人。當一個城市的人口增速放緩，甚至是增量變成 0，或者是負增長的時候，新房的需求就會很小。

第三，城市發展的空間結構。 過去為什麼有的地方房價漲得快，因為地鐵通過去了，因為附近小區拆建，蓋商場了。現在這種基礎設施、空間結構都定了，該修的地鐵、該拆的房都好了，快速上漲的機會就少了。比如以前莘庄沒有通地鐵，房價是 1 萬，通了地鐵就 3 萬，現在不可能再漲了，已經通了地鐵，不可能再修一條。城市大的空間結構、基礎設施、舊城改造做完以後，新房的價值增量會減緩，這是正常的。

第四，經濟成長 。如果一個城市的經濟在增長，就業率在提高，個人收入、工資在增加，那麼房屋改善的需求就很大。大家都想要改善，會給新房市場提供一些活力。如果說就業率在緩慢下降，失業率在增高，個人收入的增速在下降，新房也不可能有很大的支撐力。在經濟周期上行的時候，住宅價格是上漲的。在經濟周期相對下行的時候，個人口袋越來越淺的時候，新房市場缺乏支撐力。

第五，心理預期。 金融政策帶來的心理預期，比如遺產稅，如果你給子女買了房子，交的稅比房子可能帶來的增值還多，你會買房給子女嗎？還有一個是房產稅，現在的方向是清楚的，徵收的法律、規范、細節沒有完善。如果開始徵收了呢？

未來，如果前四個因素不支持上漲了，你想拿到房子以後給子女就成為了負擔，這就會有新的預期。 而匯率、宏觀經濟等的改變，也會影響大家當下買不買的決策。總體來說，如果稅收高、利息高、人民幣走弱的情況下，大家買房的預期會差一點。反過來，如果稅收越來越低，利息越來越低，同時人民幣越來越堅挺，我們買房的預期就會增加，因為我們口袋的財富在增加。

這五個因素是決定住宅市場在未來是成長、轉型還是停下來的因素。

從我個人的判斷來說，我們總體是進入到了特別重要的轉折，住宅快速開發、銷售的時代結束了，也就是說「開發時代」結束了，開始進入到「後開發時代」。「開發時代」就是快速建住房，賣住房，大家買住房，投資住房，城鎮化，是這樣一個時代。

所以，我們判斷從 2016 年以後，中國整個的住宅的市場進入到相對穩定，而且增量市場會趨緩的時代。在很多城市，房價持續上漲的這五個因素，至少有三四個已經沒有力量了，也就是說房價必須穩在那，這個是一個基本判斷。

當然，「開發時代」結束了，不等於我們不能買房。 比如說，現在有的發達國家人均 GDP 6 萬美金，他們也有人做住宅，只不過都是在四線以下的城市做。而中國過去 20 年裡，做住宅的公司都是以一線為主，所以今後要從一線退到三四線。一線城市沒人理你了，城市完成了住宅的開發使命以後經濟轉型了。

也有人問，買房能不能有錢賺？ 很簡單，交易要容易，轉手要快，中間環節要少，稅收要少。簽一個字就可以買賣，房子交易的速度就會越來越快，交易越來越容易，傭金也少，利息也低，大家都願意買賣，房價才可以上去，就能賺錢。 如果我們有一個制度讓交易不容易，中間的環節越來越復雜，稅收越來越高，那麼政策的目的就是讓房價不要漲。在這種情況下，靠買房子就不太容易能賺到錢。

從 1999 年以來，我們住房的制度也是影響住宅市場的一個很重要的因素。這個制度是什麼？我們知道，全世界解決住房問題的制度，有三個可供參考的模式。

一開始，我們參考美國的制度，從 1999 年到 2009 年這 10 年，所有的住宅隨意買賣。 去掉了福利分房制度以後很自由，隨便買賣。那一段時間大家交易得很快，而且通過自由買賣，市場進入也是很方便，土地是通過劃撥的方式拿到。

到了後來，從 2009 年到 2014、2015 年，我們採用類似於新加坡的制度， 新加坡是 80% 由政府來管，確保你有一套住房，但是都是 50 到 80 平米的。交給市場的部分只有 20%。 新加坡不到 600 萬人，但是政府建了 100 萬套住宅。新加坡政府用低價、小戶型的方式來提供保障。我們國家提出了一些保障的措施，保障房，小戶型，公租房等等，也是參考了這個辦法。

今天來看，新加坡是很成功的，新加坡現在人均 GDP 6.5 萬美金，亞洲第一。老百姓安居樂業，因為政府在過去 54 年裡面做了 100 萬套住宅，每一個人家裡都有房子，而且很便宜。

從 2014、2015 年以來，我們的住宅的制度進入到了一個新的階段。隨著基本的住房解決了以後，現在更強調保障性，福利性，甚至是公益，要抑制投資性，中央就提出來「房住不炒」，這個是類似於德國的模式。

德國 50% 到 60% 都是租房的，剩下的人大概一輩子買一次房，你要通過買房來套利可能坐牢，所以他們的房價很穩。 我們現在又開始借鑒德國的一些做法，把房地產的住的屬性、公共福利的屬性，以及基本的安居樂業的屬性變成第一屬性，而投資屬性、增值的屬性變成了次要甚至是要忽略的屬性。 這樣一來房價就很難再有上升的空間了。

而且，今後大家交易的過程會越來越復雜，交易中間獲得的利益會被政策去掉一大塊。比如你 1 萬買，5 萬賣，這個 4 萬你不一定都可以拿到。這個就是「房住不炒」的政策走向，未來對交易資格身份的認定很嚴格，房屋交易的中間環節會設置很多的審查，交易過程中產生的利益有一個恰當的分配，你會得一點，但是還有其他方面也會分享，這個就是未來的趨勢。

以上這兩件事情，一個是決定住宅市場在未來是成長、轉型還是停下來的五個因素，一個是國家解決住宅問題時可以選擇的三種模式。這兩件事情重疊到一起，可以看出： 現在新房的增速在減緩，價格穩中有降，未來交易會越來越復雜，交易的速度會減緩，交易的中間的利益會要重新分配。 所以說，未來我們將會進入這樣一個持續的階段，會有類似於德國和新加坡那樣的獲得住宅的基本制度，同時市場上還會留一部分讓大家去交易，但這個不是作為未來住宅市場的主流了。

也就是說，以前我們跟著起鬨買房就可以賺錢的時代結束了。 並不是任何時候進場去買都可以賺錢，也不是任何人賺了一點錢拿來買房就可以賺錢，買房這個事情越來越專業了。

主編｜王滔 編審｜陳潤江 顧問｜王淑琪

『貳』 范日旭的個人生平

28年前，從朋友手中一共借來2萬元，長春縫紉機廠工人范日旭開了一個小飯館，從此開創自己的「江湖」。隨後，他下廣州，闖海南，賣別墅，發債券，蓋「亞洲最大的體育場」。巔峰時期，范日旭坐擁吉林輕工、北方五環、廈門國泰3家上市公司及圈內知名的泛亞信託公司，在資本市場上呼風喚雨。
2006年，正在謀劃成立銀通證券的范日旭，在最後一個關頭馬失前蹄。2007年10月，在北京北部的一個別墅內，自認「已擺平相關事宜而主動回國」的范日旭被吉林警方帶回長春。 【他過去低調得幾乎未被公眾所認識，他像一架隱形飛機，平安起飛，平安降落，雁過無痕】
范日旭被單獨羈押在長春市第二看守所。從這里東行10餘公里，可到達長春市的平民區二道區。1951年，他出生在這里的一個普通市民家庭，有一兄一妹。
早年的范日旭，初中沒畢業就去農村插隊。參軍退伍後，范日旭進入吉林縫紉機廠，第一個工種是翻砂工。這是工廠里最累的一個工種，范日旭本不至於干這個，但這是他自己要求的，說是要在基層鍛煉自己。
離開縫紉機廠時，范日旭向30多個朋友借錢，湊了2萬元開了一個小飯館。多年以後，他多次向手下提橘肢起這段經歷。他說，這是他人生中的第一次集資。此後，范日旭還開過錄像廳，日夜擔心因所放錄像涉黃被查。
投資銀行家王世渝在海南和范日旭結識，並成為其早期的追隨者之一。他回憶說，范日旭掘到的第一桶金是在海南的「房地產」。那時候，海南開發的熱潮幾乎席捲了那個年代每一個體制之外的人。南下的范日旭，號准了海南的辦公熱，低價租了一個老太太的民房，一簽就是6年，然後出資裝修成「辦公別墅」，高價轉租。期滿後，別墅歸老太太。依此復制，很多「老太太」樂開了花，范日旭也賺得盆滿缽滿。
第二桶金，則是1993年的股橡悶份制改革以及之後的企業改制上市。這一期間內，協調自己所認識的各種資源，范日旭先後成立了海南順豐、海南農租兩家注冊資本過億元的股份制公司。
在王世渝眼中，此時的范日旭非常進取，朋友很多。
離開范日旭之後，王世渝還先後擔任過萬通集團投資部總經理、德隆集團友聯金融產品總部總經理，與馮侖、唐萬新等資本運作高手共事。2008年，已圓如世成為知名投資專家的王世渝出版了一本名為《曾經德隆》的書。書中憶及范日旭，「可以稱之為2006年以前中國資本市場的第一高手。他過去低調得幾乎未被公眾所認識，他像一架隱形飛機，平安起飛，平安降落，雁過無痕」。 【與昔日錄像廳老闆擔驚受怕的境遇不同，手握股份公司的巨額資金，范日旭開始向一些稀缺資源走近】
上世紀90年代初，范日旭回到長春發展。與昔日錄像廳老闆擔驚受怕的境遇不同，手握股份公司的巨額資金，投資豪客范日旭開始向一些稀缺資源走近。
公開資料顯示，范日旭在這一時期至少控制有3家上市公司。1992年7月，吉林省輕工業進出口公司(吉林輕工前身)進行股份制改造，范日旭旗下的海南順豐聯合總公司成為吉林輕工發起人之一，並通過關聯公司持有上市公司控制權;1996年3月，范日旭旗下的海南農業租賃股份公司、海南華裕達實業有限公司，通過受讓方式取得上市公司廈門國泰第一、第二大股東的地位；1996年7月，范日旭在長春布下的另一枚資本棋子也到了收獲期，其旗下的長春長順體育綜合開發公司發起成立了長春北方五環實業股份公司，上市後籌集資金1.42億元。
此外，范日旭還至少擁有一家信託投資公司。1997年上半年，國有信託公司轉制，范日旭入主長春市農行信託公司，此為泛亞信託的前身。1999年，全國進行了一次大規模的信託公司整頓，150多家信託機構銳減為58家，泛亞公司是其中為數不多的民營信託公司之一。
范日旭有著不同於一般人的警覺。上世紀90年代後期，為了不暴露自己的資金意圖，范日旭已基本不擔任惹人注意的董事長、總經理等職位，且從不在合約上簽字，多由手下代勞。因此，其資產布局秘不可聞。
在資本市場上，范日旭還有一個創舉，他設立了很多隱秘的「蓄水池」公司。所謂「蓄水池」，是指控制與實際運營公司不相關的公司，用於存放資產，以免實際運行過程中因債權債務被凍結，而損失資產。此外，這類「蓄水池」公司還有在公司上市、重組過程中注入資金的遠期任務。 最能成就泛亞系聲名的，當屬范日旭的旗艦企業――泛亞信託。作為融資平台，泛亞信託為其關聯公司發行了大約3.7億元企業債券;這批債券到期後，已通過重新登記取得信託產品經營資質的泛亞信託，將這些到期未兌付的企業債券轉化為信託產品，再次延長了資金鏈條。
庭審資料披露，正是憑借這些復雜而精巧的資本布局，范日旭在資本市場上斬獲頗豐：范日旭收購廈門國泰的殼資源後，其內只有800萬元的資產。2000年，通過運作，范日旭成功脫手，得款8700萬元;北方五環的殼資源雖沒賣出，最終退市，但通過二級市場運作已圈了一筆大錢。此外，通過抵押公司優質資產等方式，損失也轉嫁給了放貸銀行；吉輕工的殼資源脫手後，為其減負近1億元債務。 【范日旭希望媒體為他寫一本書，寫他的奮斗，寫他與官員的勾結，也寫寫他的金融帝國構想】
2003年，范日旭獲得了籌建銀通證券的批復。信託行業整頓後，泛亞信託的證券業務需分離，或出售，或組建新的證券公司。考慮到泛亞系公司資金緊缺，范日旭的幕僚建議，賣掉證券業務，收縮資本。沉吟半天，一貫以融資、在股票二級市場上擴張為要務的范日旭拒絕了這一提議，安排手下開始了新一場資本徵程。
再精巧的財技，在無盡慾望的驅使下，也有用盡之時。
近3年的談判過後，銀通證券重組失敗。監管機關清查泛亞信託資產情況，泛亞系原本緊綳的資金鏈條徹底斷裂。范日旭財富積累過程中無法繞過的長春債券之困，終於引爆。2006年年初，出逃美國的范日旭被警方通緝。
《證券市場周刊》記者李德林看到范日旭時，是在2006年底。見面前換了五六次地點，才最終確定了一個小餐廳。身材瘦小、衣著簡單的范日旭落座後，李德林很長一段時間不能相信，對方就是股市隱形大鱷、吉林首富范日旭。直到盤問完泛亞系控股的幾只股票的走勢之後，他才最終確認對方身份。
范日旭希望媒體為他寫一本書，寫他的奮斗，寫他與官員的勾結，也寫寫他的金融帝國構想。李德林不敢答應，因為任何一個細節無法核實，就會惹上無盡的官司。聽到這一回答後，范日旭沒有說話，神情落寞。
幾天後，范日旭再次在菲律賓馬尼拉約見另一家媒體的記者，要求澄清自己與相關部門的誤會與爭斗。這是他第一次在媒體上亮相，也是最後一次。
2007年10月，在北京北部的一個別墅內，自認「已擺平相關事宜而主動回國」的范日旭被吉林警方帶回長春。長春，是范日旭的出生地，是他在資本市場上的發跡地，也成了他在資本市場上的落馬地。
至此，曾經「雁過無痕」的這架股市「隱形飛機」宣告失事。